గృహ రుణం వడ్డీ రేట్లు ఎలా నిర్ణయిస్తారు? ఫిక్స్‌డ్, ఫ్లోటింగ్ రేట్ల మధ్య తేడా ఏమిటి? సిబిల్ స్కోర్, రెపో రేటు మీ EMIని ఎలా మారుస్తాయి? కొత్తగా ఇల్లు కొనేవారి కోసం సీనియర్ జర్నలిస్ట్ అందించే సమగ్ర గైడ్.

సొంత ఇల్లు కొనాలనేది మధ్యతరగతి జీవి కల. ఈ కలను నిజం చేసుకోవడానికి చాలామంది గృహ రుణం (Home Loan) తీసుకుంటారు. అయితే, రుణం తీసుకునేటప్పుడు ‘వడ్డీ రేటు’ అనేది అత్యంత కీలకమైన అంశం. తక్కువ వడ్డీ రేటు ఉంటే నెలవారీ వాయిదా (EMI) తగ్గుతుంది. దీర్ఘకాలంలో మీరు లక్షల రూపాయలు ఆదా చేస్తారు. అసలు బ్యాంకులు ఈ వడ్డీ రేటును ఎలా నిర్ణయిస్తాయి? ఇది అందరికీ ఒకేలా ఉంటుందా? మీ స్నేహితుడికి ఒక రేటు, మీకు మరొక రేటు ఎందుకు ఉంటుంది?

ఈ ప్రశ్నలకు సమాధానాలు తెలుసుకోవడం చాలా అవసరం. సీనియర్ జర్నలిస్టుగా నా 25 ఏళ్ల అనుభవంతో, బ్యాంకింగ్ రంగంలోని సంక్లిష్టమైన అంశాలను మీకు సులభంగా అర్థమయ్యేలా వివరిస్తాను. మీరు బ్యాంకుకు వెళ్లే ముందు ఈ విషయాలు తెలుసుకుంటే, మీరు మరింత ఆత్మవిశ్వాసంతో మాట్లాడగలరు.

1. వడ్డీ రేట్లలో రకాలు: ఫిక్స్‌డ్ vs ఫ్లోటింగ్ (Types of Interest Rates)

గృహ రుణం కోసం దరఖాస్తు చేసే ముందు, వడ్డీ రేట్లలో ప్రధానంగా రెండు రకాలు ఉంటాయని మీరు తెలుసుకోవాలి.

ఎ. ఫ్లోటింగ్ వడ్డీ రేటు (Floating Interest Rate)

ప్రస్తుతం దాదాపు 90 శాతం మంది దీనినే ఎంచుకుంటారు. ఇందులో వడ్డీ రేటు స్థిరంగా ఉండదు. రిజర్వ్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా (RBI) నిర్ణయాలకు, మార్కెట్ పరిస్థితులకు అనుగుణంగా ఇది మారుతుంది.

• ప్రయోజనం: సాధారణంగా ఫిక్స్‌డ్ రేటు కంటే ఇది తక్కువగా ఉంటుంది. భవిష్యత్తులో వడ్డీ రేట్లు తగ్గితే, మీ ఈఎంఐ భారం కూడా తగ్గుతుంది.

• నష్టం: వడ్డీ రేట్లు పెరిగితే, మీ ఈఎంఐ పెరుగుతుంది.

బి. ఫిక్స్‌డ్ వడ్డీ రేటు (Fixed Interest Rate)

రుణం తీసుకున్న కాలమంతా (లేదా కొంత కాలం పాటు) వడ్డీ రేటు మారదు. మార్కెట్ ఒడిదుడుకులతో సంబంధం లేకుండా ఒకే రేటు ఉంటుంది.

• • ప్రయోజనం: మీ ఈఎంఐ ఎప్పుడూ ఒకేలా ఉంటుంది కాబట్టి బడ్జెట్ వేసుకోవడం సులభం.

  • నష్టం: ఇది ఫ్లోటింగ్ రేటు కంటే సాధారణంగా 1% నుండి 2% ఎక్కువగా ఉంటుంది. మార్కెట్ రేట్లు తగ్గితే మీకు ఆ లాభం దక్కదు.

2. మీ వడ్డీ రేటును ఎవరు నిర్ణయిస్తారు? (How Rates are Determined)

గతంలో బ్యాంకులు తమ ఇష్టానుసారం రేట్లు నిర్ణయించేవి (MCLR పద్ధతి). కానీ 2019 అక్టోబర్ 1 నుంచి ఆర్‌బీఐ (RBI) కొత్త నిబంధనలు తెచ్చింది. ఇప్పుడు బ్యాంకులు ఇచ్చే కొత్త ఫ్లోటింగ్ రేట్ గృహ రుణాలన్నీ “ఎక్స్టర్నల్ బెంచ్ మార్క్” (EBLR) కు లింక్ చేశారు.

చాలా బ్యాంకులు దీనిని రెపో రేటు (Repo Rate) కు లింక్ చేశాయి. అంటే ఆర్‌బీఐ రెపో రేటు పెంచితే, మీ వడ్డీ రేటు పెరుగుతుంది. తగ్గితే, మీ వడ్డీ రేటు తగ్గుతుంది. ఇది చాలా పారదర్శకంగా ఉంటుంది.

బ్యాంకు వడ్డీ రేటు సూత్రం ఇలా ఉంటుంది: మీకు వర్తించే వడ్డీ రేటు = రెపో రేటు + బ్యాంకు మార్జిన్ (Spread) + మీ రిస్క్ ప్రీమియం

3. మీకు తక్కువ వడ్డీ రావాలంటే ఏం చేయాలి? (Key Factors Influencing Your Rate)

బ్యాంకు మేనేజర్ మీ ఫైల్ చూసినప్పుడు, కొన్ని అంశాలను బట్టి మీకు ఎంత వడ్డీ వేయాలో నిర్ణయిస్తారు. ఆ అంశాలేంటో చూద్దాం.

సిబిల్ స్కోర్ (Credit Score)

ఇది మీ ఆర్థిక ఆరోగ్యానికి రిపోర్ట్ కార్డ్ లాంటిది. మీరు గతంలో తీసుకున్న లోన్లు, క్రెడిట్ కార్డు బిల్లులు ఎంత సక్రమంగా కట్టారో ఇది చెబుతుంది.

• 750 కంటే ఎక్కువ స్కోర్ ఉంటే: బ్యాంకులు మీకు తక్కువ వడ్డీ రేటును ఆఫర్ చేస్తాయి.

• తక్కువ స్కోర్ ఉంటే: బ్యాంకు మిమ్మల్ని “రిస్క్” ఉన్న కస్టమర్ గా చూస్తుంది. ఎక్కువ వడ్డీ వసూలు చేస్తుంది లేదా లోన్ నిరాకరిస్తుంది.

లోన్ టు వాల్యూ రేషియో (LTV Ratio)

మీ ఇంటి విలువలలో మీరు ఎంత శాతం లోన్ అడుగుతున్నారు అనేది ముఖ్యం. ఉదాహరణకు, రూ. 50 లక్షల ఇంటికి మీరు రూ. 40 లక్షలు లోన్ అడిగితే (80% LTV), బ్యాంకుకు రిస్క్ తక్కువ. అదే మీరు రూ. 45 లక్షలు అడిగితే (90% LTV), రిస్క్ ఎక్కువ.

• మీరు ఎక్కువ డౌన్ పేమెంట్ (Down Payment) కడితే, బ్యాంకు వడ్డీ రేటు తగ్గించే అవకాశం ఉంది.

మీ ఉద్యోగం, ఆదాయం (Job Profile)

ప్రభుత్వ ఉద్యోగులు, ప్రముఖ కార్పొరేట్ సంస్థల్లో పనిచేసే వారికి బ్యాంకులు ప్రత్యేక రేట్లు ఇస్తాయి. ఎందుకంటే వీరి ఉద్యోగాలకు భద్రత ఉంటుంది. నెలవారీ ఆదాయం కచ్చితంగా వస్తుందనే నమ్మకం బ్యాంకుకు ఉంటుంది.

రుణ మొత్తం (Loan Amount)

సాధారణంగా రూ. 30 లక్షల లోపు రుణాలకు వడ్డీ రేట్లు తక్కువగా ఉంటాయి. రుణం మొత్తం పెరిగే కొద్దీ, కొన్ని సందర్భాల్లో వడ్డీ రేటు కొద్దిగా పెరగవచ్చు.

4. వడ్డీ రేటు కాకుండా గమనించాల్సిన ఇతర చార్జీలు

చాలామంది కేవలం వడ్డీ రేటును మాత్రమే చూస్తారు. కానీ లోన్ తీసుకునేటప్పుడు ఇతర ఖర్చులు కూడా ఉంటాయి. వీటిని “హిడెన్ చార్జెస్” అని కూడా అనుకోవచ్చు.

1. ప్రాసెసింగ్ ఫీజు (Processing Fee): మీ దరఖాస్తును పరిశీలించడానికి బ్యాంకు తీసుకునే రుసుము. ఇది లోన్ మొత్తంలో 0.25% నుండి 1% వరకు ఉండవచ్చు. పండుగ సమయాల్లో కొన్ని బ్యాంకులు దీన్ని మాఫీ చేస్తాయి.

2. లీగల్ మరియు టెక్నికల్ ఫీజు: మీ ఇంటి పత్రాలు సరైనవేనా అని లాయర్ తో చెక్ చేయించడానికి, ఇంటి విలువను ఇంజనీర్ తో వాల్యుయేషన్ చేయించడానికి ఈ ఫీజు తీసుకుంటారు.

3. మోడ్ చార్జీలు (MODT Charges): మీరు ఇంటి పత్రాలను బ్యాంకులో తాకట్టు పెట్టినట్టు ప్రభుత్వానికి తెలియజేయడానికి రిజిస్ట్రేషన్ ఆఫీసులో కట్టే రుసుము ఇది. ఇది రాష్ట్ర ప్రభుత్వానికి వెళ్తుంది.

5. తక్కువ వడ్డీ పొందడానికి 5 చిట్కాలు (Pro Tips)

1. స్కోర్ పెంచుకోండి: లోన్ అప్లై చేయడానికి ఆరు నెలల ముందు నుంచే మీ క్రెడిట్ కార్డు బిల్లులు, చిన్న చిన్న లోన్లు క్లియర్ చేయండి. స్కోర్ 750 దాటేలా చూసుకోండి.

2. మహిళల పేరు మీద: వీలైతే ఇంటిని భార్య పేరు మీద లేదా జాయింట్ గా కొనండి. చాలా బ్యాంకులు మహిళలకు వడ్డీ రేటులో 0.05% రాయితీ ఇస్తాయి. ఇది చిన్నగా అనిపించినా, 20 ఏళ్లలో పెద్ద మొత్తం ఆదా అవుతుంది.

3. బేరమాడండి: బ్యాంకు వెబ్ సైట్ లో ఉన్న రేటు ఫైనల్ కాదు. మీకు మంచి సిబిల్ స్కోర్, మంచి ఉద్యోగం ఉంటే, వడ్డీ రేటు లేదా ప్రాసెసింగ్ ఫీజు తగ్గించమని మేనేజర్ తో గట్టిగా మాట్లాడండి.

4. పోల్చి చూడండి: కనీసం మూడు బ్యాంకుల ఆఫర్లను దగ్గర పెట్టుకుని సరిపోల్చండి. ఆన్‌లైన్ వెబ్ సైట్ల ద్వారా సులభంగా పోల్చవచ్చు.

5. రెపో లింక్డ్ లోన్ మాత్రమే: మీరు తీసుకునే లోన్ RLLR (Repo Linked Lending Rate) కింద ఉందో లేదో నిర్ధారించుకోండి. ఇది పారదర్శకంగా ఉంటుంది.

వడ్డీ రేటు కాస్త ఎక్కువైతే ఏమవుతుంది?

గృహ రుణం అనేది 15 నుండి 20 ఏళ్ల సుదీర్ఘ ప్రయాణం. ఇందులో చిన్నపాటి వడ్డీ రేటు తేడా కూడా మీ జేబుపై పెద్ద ప్రభావం చూపుతుంది. తొందరపడి సంతకాలు చేయకండి. పైన చెప్పిన అంశాలన్నీ పరిశీలించండి. మీ అర్హతను బట్టి సాధ్యమైనంత తక్కువ రేటును పొందడం మీ హక్కు. సరైన అవగాహనతో అడుగు వేస్తే, సొంత ఇంటి కల ఆనందంగా నెరవేరుతుంది.