హోం లోన్ వడ్డీని తగ్గించుకోవడం ఎలా? బ్యాంకర్లు మీకు చెప్పని 5 కీలకమైన హోం లోన్ టిప్స్ ఇక్కడ ఉన్నాయి. ఈ చిన్న మార్పులతో మీ లోన్ కాలపరిమితిని తగ్గించుకుని, లక్షల రూపాయల వడ్డీని ఆదా చేసుకోండి.

హోం లోన్ ఏళ్ల పాటు మనల్ని వెంటాడుతూనే ఉంటుంది. మనం తీసుకున్న అసలు కంటే, బ్యాంకుకు కట్టే వడ్డీయే ఒక్కోసారి రెట్టింపు అవుతుంది. బ్యాంకులు లాభాల కోసం చూస్తాయి కాబట్టి, మీ వడ్డీ భారాన్ని తగ్గించే మార్గాలను అవి మీకు నేరుగా చెప్పవు.

డియర్ అర్బన్ తెలుగు పాఠకులారా.. మీరు కష్టపడి సంపాదించిన డబ్బు బ్యాంకు పాలు కాకుండా ఉండాలంటే, ఈ క్రింది హోం లోన్ సీక్రెట్స్ మీకు తప్పనిసరిగా తెలియాలి.

1. ఏడాదికి ఒక అదనపు ఈఎంఐ (EMI) చెల్లించండి

చాలామంది చేసే పొరపాటు ఏమిటంటే, కేవలం బ్యాంకు నిర్ణయించిన ఈఎంఐని మాత్రమే నెలనెలా కడుతూ ఉంటారు. కానీ, మీరు ఏడాదికి ఒక్క అదనపు ఈఎంఐ (అంటే ఏడాదికి 12 నెలలకు బదులుగా 13 నెలల ఈఎంఐ) చెల్లిస్తే మీ లోన్ కాలపరిమితి భారీగా తగ్గుతుంది.

ఉదాహరణకు: మీరు 30 లక్షల రూపాయల లోన్‌ను 9% వడ్డీతో 20 ఏళ్ల కాలపరిమితికి తీసుకున్నారనుకుందాం. మీరు ప్రతి ఏటా ఒక అదనపు ఈఎంఐని అసలు (Principal) కింద జమ చేస్తే, మీ 20 ఏళ్ల లోన్ దాదాపు 16 ఏళ్లకే ముగిసిపోతుంది. దీనివల్ల మీరు కట్టాల్సిన వడ్డీలో దాదాపు 5 నుండి 7 లక్షల రూపాయల వరకు ఆదా అవుతుంది.

2. హోం లోన్ ఆదా: ప్రతి ఏటా ఈఎంఐని 5% పెంచండి

మీ ఉద్యోగంలో ప్రమోషన్ వచ్చినా లేదా జీతం పెరిగినా, ఆ అదనపు ఆదాయాన్ని ఖర్చు చేయకుండా మీ హోం లోన్ ఈఎంఐని పెంచడానికి వాడండి. ప్రతి సంవత్సరం మీ ఈఎంఐ మొత్తాన్ని కేవలం 5% పెంచుకుంటూ పోతే, మీ లోన్ భారంలో సగానికి సగం తగ్గిపోతుంది.

ఉదాహరణకు: మీరు నెలకు 25,000 రూపాయల ఈఎంఐ కడుతున్నట్లయితే, మరుసటి ఏడాది దాన్ని 26,250 రూపాయలు చేయండి. ఇలా ప్రతి ఏటా 5% పెంచుకుంటూ వెళ్తే, 20 ఏళ్ల లోన్‌ను మీరు కేవలం 12 లేదా 13 ఏళ్లలోనే పూర్తి చేయవచ్చు. ఇది వడ్డీ రూపంలో మీకు దాదాపు 10 లక్షల రూపాయల పైనే మిగిలిస్తుంది.

3. రెపో రేటు తగ్గినప్పుడు వడ్డీ ఆదా చేసుకోవడం ఎలా?

ఆర్‌బీఐ (RBI) రెపో రేట్లు తగ్గించినప్పుడు బ్యాంకులు ఆ లాభాన్ని కస్టమర్లకు వెంటనే బదిలీ చేయవు. వడ్డీ రేట్లు పెరిగినప్పుడు మాత్రం వెంటనే పెంచేస్తాయి. మీ లోన్ ‘ఎక్స్‌టర్నల్ బెంచ్‌మార్క్’ (EBLR) కింద ఉన్నప్పటికీ, ఒక్కోసారి బ్యాంకు మార్జిన్ రేట్లు మారవచ్చు.

అందుకే మార్కెట్‌లో వడ్డీ రేట్లు తగ్గినట్లు మీకు అనిపిస్తే, వెంటనే మీ బ్యాంకును సంప్రదించి వడ్డీ రేటును తగ్గించమని అడగండి. చాలా బ్యాంకులు రెపో రేటు తగ్గగానే మన వడ్డీ రేటు తగ్గిస్తాయి. కానీ కొన్ని బ్యాంకులు వడ్డీ రేటు వెంటనే తగ్గించవు. మీరు వెళ్లి అడగండి.

అలాగే వడ్డీ రేటు తగ్గినప్పుడు మీ ఈఎంఐ తగ్గించకుండా యథాతథంగా చెల్లిస్తూ, లోన్ టెన్యూర్ తగ్గించాలని అడగండి. కొన్ని బ్యాంకులు మొండికేస్తాయి. ఎందుకంటే లోన్ కాలపరిమితి ఎంత ఎక్కువగా ఉంటే వారికి అంత లాభం. అందువల్ల రాతపూర్వకంగా దరఖాస్తు సమర్పించండి. స్పందించకుంటే ఆర్బీఐకి ఫిర్యాదు చేయండి.

4. హోం లోన్ ఓవర్‌డ్రాఫ్ట్ సౌకర్యాన్ని వాడండి

చాలా బ్యాంకులలో ‘హోం లోన్ అడ్వాంటేజ్’ లేదా ‘మాక్స్ గెయిన్’ వంటి పేర్లతో ఓవర్‌డ్రాఫ్ట్ ఫెసిలిటీ ఉంటుంది. ఇది మీకు చాలా డబ్బు ఆదా చేస్తుంది. మీ దగ్గర ఉన్న అదనపు డబ్బును (ఉదాహరణకు బోనస్ లేదా సేవింగ్స్) ఈ లోన్ ఖాతాలో వేస్తే, ఆ మొత్తం మీద బ్యాంకు వడ్డీ వసూలు చేయదు.

ఉదాహరణకు: మీ లోన్ బ్యాలెన్స్ 20 లక్షలు ఉందనుకుందాం. మీ దగ్గర ఒక 2 లక్షల రూపాయలు అదనంగా ఉన్నాయి. వాటిని ఈ ఖాతాలో వేస్తే, బ్యాంకు కేవలం 18 లక్షల మీద మాత్రమే వడ్డీ లెక్కిస్తుంది. మీకు అత్యవసరమైతే ఆ 2 లక్షలను మళ్ళీ వెనక్కి తీసుకోవచ్చు. డబ్బు లోపల ఉన్నంత కాలం మీకు వడ్డీ భారం తగ్గుతుంది.

5. హోం లోన్ ఆదా: ఈఎంఐ మొత్తానికే ప్రాధాన్యత ఇవ్వండి

బ్యాంకర్లు మీకు లోన్ ఇచ్చేటప్పుడు ‘తక్కువ ఈఎంఐ’ అని ఆశ చూపుతారు. దీనికోసం లోన్ కాలపరిమితిని (Tenure) 25 లేదా 30 ఏళ్లకు పెంచుతారు. కాలపరిమితి పెరిగే కొద్దీ మీరు కట్టే వడ్డీ భారీగా పెరుగుతుంది.

వీలైనంత వరకు మీ ఈఎంఐని మీ ఆదాయంలో 40% వరకు ఉండేలా చూసుకుని, కాలపరిమితిని తగ్గించుకోండి. 20 ఏళ్ల లోన్ కంటే 15 ఏళ్ల లోన్ ఎప్పుడూ లాభదాయకం. ఒకవేళ ఇప్పటికే 20 ఏళ్ల లోన్ తీసుకుని ఉంటే, పైన చెప్పినట్లుగా మధ్యమధ్యలో ‘పార్ట్ పేమెంట్స్’ (Part Payments) చేస్తూ అసలును తగ్గించండి.

హోం లోన్ ఈఎంఐ టెన్యూర్ తగ్గించకపోతే?

చాలామంది ఎదుర్కొనే ప్రధాన సమస్య ఇది. వడ్డీ రేటు తగ్గినప్పుడు బ్యాంకులు సాధారణంగా మీ EMI మొత్తాన్ని తగ్గిస్తాయి తప్ప, టెన్యూర్ (కాలపరిమితి)ని తగ్గించడానికి అంత సులభంగా ఒప్పుకోవు. ఎందుకంటే లోన్ కాలపరిమితి ఎంత ఎక్కువగా ఉంటే, బ్యాంకుకు అంత ఎక్కువ వడ్డీ లాభం వస్తుంది.

ఒకవేళ మీ బ్యాంకు కాలపరిమితి తగ్గించకపోతే, మీరు మీ చేతులతోనే మీ లోన్ భారాన్ని తగ్గించుకోవడానికి ఈ క్రింది పద్ధతులు పాటించండి:

1. ‘EMI రీసెట్’ లేదా ‘కన్వర్షన్’ కోసం అడగండి

చాలాసార్లు మనం ఫోన్లో అడిగితే బ్యాంకులు కుదరదని చెబుతాయి. కానీ ప్రతి బ్యాంకులో ‘Rate Conversion’ అనే ఆప్షన్ ఉంటుంది.

• మీరు బ్యాంకుకు నేరుగా వెళ్లి, కొంత కన్వర్షన్ ఫీజు (సాధారణంగా 0.25% నుండి 0.5% వరకు ఉంటుంది) కట్టి, మీ వడ్డీ రేటును తగ్గించుకోవచ్చు.

• ఆ సమయంలో “నాకు EMI తగ్గించడం వద్దు, పాత EMIనే ఉంచి నా లోన్ టెన్యూర్ తగ్గించండి” అని రాతపూర్వకమైన అభ్యర్థన (Written Request) ఇవ్వండి. రాతపూర్వకంగా అడిగితే బ్యాంకులు నిరాకరించడం కష్టం.

2. మీ అంతట మీరే EMI మొత్తాన్ని పెంచండి (Voluntary Top-up)

బ్యాంకు కాలపరిమితి తగ్గించకపోయినా, మీరు టెక్నికల్‌గా దాన్ని తగ్గించవచ్చు.

• ఉదాహరణకు: వడ్డీ రేటు తగ్గడం వల్ల మీ EMI రూ. 30,000 నుండి రూ. 28,000 కి తగ్గిందనుకుందాం.

• ఇప్పుడు మీరు బ్యాంకుకు వెళ్లి “నేను పాత రూ. 30,000 నే కడతాను, ఆ అదనపు రూ. 2,000 నేరుగా అసలు (Principal) కింద జమ చేయండి” అని పర్మనెంట్ ఇన్స్ట్రక్షన్ ఇవ్వండి.

• దీనివల్ల మీ లోన్ కాలపరిమితి ఆటోమేటిక్‌గా నెలనెలా తగ్గుతూ వస్తుంది. దీనికి బ్యాంకులు అడ్డు చెప్పలేవు.

3. పార్ట్ పేమెంట్స్ (Part Payments) ద్వారా అసలును దెబ్బకొట్టండి

బ్యాంకు టెన్యూర్ తగ్గించకపోయినా పర్వాలేదు, మీ దగ్గర ఎప్పుడు అదనంగా డబ్బులు ఉన్నా (బోనస్, ఇన్సెంటివ్స్ లేదా సేవింగ్స్) వాటిని లోన్ అకౌంట్‌లో కట్టేయండి.

• హోం లోన్ మీద ‘ప్రీ-పేమెంట్ పెనాల్టీ’ ఉండదు (ఫ్లోటింగ్ వడ్డీ రేటు అయితే).

• మీరు కట్టే ప్రతి వెయ్యి రూపాయల అదనపు మొత్తం నేరుగా ‘అసలు’ నుండి మైనస్ అవుతుంది. అసలు తగ్గితే, వడ్డీ లెక్క మారిపోయి లోన్ టెన్యూర్ వేగంగా కరిగిపోతుంది.

4. హోం లోన్ బ్యాలెన్స్ ట్రాన్స్‌ఫర్ (Balance Transfer)

మీరు అడిగినా మీ బ్యాంకు వడ్డీ రేటు తగ్గించకపోయినా లేదా టెన్యూర్ విషయంలో మొండికేసినా.. మీకు ఉన్న బెస్ట్ ఆప్షన్ ‘లోన్ ట్రాన్స్‌ఫర్’.

• మరో బ్యాంకు తక్కువ వడ్డీకి లోన్ ఇస్తుంటే, మీ లోన్‌ను అక్కడికి మార్చుకోండి.

• కొత్త బ్యాంకులో లోన్ తీసుకునేటప్పుడే తక్కువ కాలపరిమితిని (Tenure) సెట్ చేసుకోండి.

• మీరు లోన్ మార్చుకుంటాను అని ‘No Objection Certificate’ (NOC) అడిగితే, కస్టమర్‌ను కోల్పోవడం ఇష్టం లేక మీ పాత బ్యాంకే దిగివచ్చి వడ్డీ రేటు లేదా టెన్యూర్ తగ్గిస్తుంది.

5. లోన్ కాలిక్యులేటర్ వాడి ప్లాన్ చేసుకోండి

మీరు బ్యాంకు వాళ్లతో మాట్లాడేటప్పుడు గుడ్డిగా కాకుండా, లెక్కలతో మాట్లాడండి. ఆన్‌లైన్ లోన్ కాలిక్యులేటర్ వాడి, వడ్డీ తగ్గడం వల్ల మీకు ఎన్ని నెలలు సేవ్ అవ్వాలో ముందే తెలుసుకోండి. ఆ లెక్కను బ్యాంకు మేనేజర్‌కు చూపిస్తే వారు మిమ్మల్ని తప్పుదోవ పట్టించలేరు.

ముఖ్యమైన సూచన: బ్యాంకులు ఎప్పుడూ తమ లాభం కోసమే చూస్తాయి. అందుకే మీరు సంవత్సరానికి ఒకసారి మీ లోన్ స్టేట్‌మెంట్ చెక్ చేసుకుంటూ, వడ్డీ రేటు మార్కెట్ కంటే ఎక్కువగా ఉంటే వెంటనే స్పందించాలి.