రెరా చట్టం .. ఇల్లు కొనేవాళ్ల చేతిలో ఆయుధం

సొంత ఇల్లు ఉండాలన్నది ప్రతి ఒక్కరి కల. ఈ కలను నెరవేర్చుకోవడానికి జీవితాంతం చెమటోడ్చి కూడబెట్టిన సొమ్మును ధారబోయడానికి కూడా మధ్యతరగతి వాళ్లు సిద్ధంగా ఉంటారు. దాచుకున్న సొమ్ము, బ్యాంకు లోన్లు, బయట అప్పు తీసుకొని ఓ చిన్న ఇల్లు కొనడానికి వెళ్తే బిల్డర్లు మోసగిస్తున్నారు. ఇలాంటి మోసాలకు చెక్‌ పెట్టడానికి ప్రభుత్వం తీసుకొచ్చినదే  రెరా చట్టం (RERA). అంటే రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రెగ్యులేషన్స్‌ యాక్ట్‌. రియల్ ఎస్టేట్‌ పేరుతో జరుగుతున్న దందాలకు అడ్డుకట్ట వేయడానికి ఈ రెరా చట్టం సామాన్యుడి చేతికి ఆయుధంలా పనికొస్తోంది.

ముఖ్యంగా ఇల్లు కొనేవాళ్ల హక్కులు, ప్రయోజనాలను కాపాడే ఉద్దేశంతోనే ప్రభుత్వం ఈ కొత్త చట్టాన్ని తీసుకొచ్చింది. 2016లో రూపొందించిన ఈ చట్టం.. మే 1, 2017 నుంచి అమల్లోకి వచ్చింది. రియల్‌ ఎస్టేట్‌ రంగంలో పారదర్శకత పెంచడానికి కొన్ని కఠిన నిబంధనలను ఈ చట్టంలో పొందుపరిచారు. ఈ చట్టంలో భాగంగా ప్రతి రాష్ట్రంలో ఒక రియల్ ఎస్టేట్‌ అథారిటీ, అప్పిలేట్‌ ట్రిబ్యునల్‌ను కూడా ఏర్పాటు చేశారు. బిల్డర్లు లేదా డెవలపర్లు మోసాలకు పాల్పడితే.. ఈ అథారిటీకి ఫిర్యాదు చేయొచ్చు. రెరా చట్టం ద్వారా ఇల్లు కొనుగోలు చేసే వాళ్లకు ఒనగూరు ప్రయోజనాలు ఏంటో ఇప్పుడు వివరంగా చూద్దాం..

కార్పెట్‌ ఏరియా లెక్కలు పక్కా

కార్పెట్‌ ఏరియా.. ఆస్తుల కొనుగోలు, అమ్మకాల్లో ప్రధానంగా వినిపించే పదమిది. ఈ కార్పెట్‌ ఏరియా ఆధారంగానే బిల్డర్లు లేదా డెవలపర్లు ఆస్తికి విలువ కడతారు. గతంలో ఈ కార్పెట్‌ ఏరియాను కొలవడానికి నిర్ణీత ప్రమాణాలు ఏవీ లేవు. ఒక్కో బిల్డర్‌ ఒక్కోలా దీనిని లెక్కించేవారు. అయితే రెరా చట్టంలో కార్పెట్‌ ఏరియాను కొలవడానికి నిర్ధిష్ట ప్రమాణాలను తీసుకొచ్చారు. చట్టంలో పొందుపరిచిన దాని ప్రకారం.. కార్పెట్‌ ఏరియా అంటే.. ఓ ఫ్లాట్‌లో వాడుకోగలిగే నికర భూభాగం. బయటి గోడలు, బాల్కనీ, వరెండా, ఓపెన్‌ టెర్రస్‌ ఏరియాలు దీని కిందికి రావు. ఫ్లాట్‌ లోపల గదులను వేరు చేసే గోడలు మాత్రం ఈ లెక్కలోకి వస్తాయి. 
. చట్టం ప్రకారం కార్పెట్‌ ఏరియాకు సరైన నిర్వచనం ఇవ్వడంతో బిల్డర్లు మోసం చేయడానికి వీల్లేకుండా పోయింది. గతంలో ఫ్లాట్‌లోని అన్ని భాగాలను కార్పెట్‌ ఏరియాగానే లెక్కించేవాళ్లు. దీని కారణంగా ధర భారీగా పెరిగిపోయేది. రెరా చట్టం వల్ల కొనుగోలుదారులపై ఇప్పుడా భారం భారీగా తగ్గిపోయింది. 

ఇద్దరికీ ఒకటే వడ్డీ

ఇంటిని కట్టి ఇవ్వడానికి ముందే బయర్లు, బిల్డర్ల మధ్య ఒక ఒప్పందం కుదురుతుంది. దీని ప్రకారం పేమెంట్‌ విషయంలో బయర్‌ చేతులెత్తేసినా.. నిర్ణీత వ్యవధిలోపు ఇంటిని కట్టివ్వడంలో బిల్డర్‌ విఫలమైనా.. వడ్డీ చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. అయితే రెరా చట్టం రాక ముందు ఇది బిల్డర్‌కు ఫేవర్‌గా ఉండేది. కొనుగోలుదారు సమయానికి డబ్బు ఇవ్వకపోతే చెల్లించే వడ్డీ కంటే.. బిల్డర్‌ సమయానికి ఆస్తిని అప్పగించకపోతే చెల్లించే వడ్డీ తక్కువగా ఉండేది. ఇది కొనుగోలుదారులకు నష్టం కలిగించేది. రెరా చట్టం మాత్రం ఇద్దరూ సమాన వడ్డీ చెల్లించాలని స్పష్టం చేసింది. 

బిల్డర్‌ చేతులెత్తేస్తే..

ఓ ప్రాపర్టీని డెవలప్‌ చేసే ముందే బయర్ల దగ్గర బిల్డర్‌ లేదా డెవలపర్‌ అడ్వాన్స్‌ కింద డబ్బులు వసూలు చేస్తారు. అయితే సదరు బిల్డర్‌ ఓ ప్రాజెక్ట్‌ కోసం తీసుకున్న మొత్తాన్ని మరో ప్రాజెక్ట్‌లోకి మళ్లించి.. మనకు ఆస్తిని అప్పగించడంలో ఆలస్యం చేయడంగానీ, మొత్తానికి చేతులెత్తేయడంగానీ చేసేవాళ్లు. రెరా చట్టం వచ్చిన తర్వాత బిల్డర్లకు ఆ అవకాశం లేకుండా పోయింది. ఓ ఆస్తిని అభివృద్ధి చేసేందుకు తీసుకున్న మొత్తంలో ముందుగానే 70 శాతాన్ని ఓ ప్రత్యేక బ్యాంక్‌ అకౌంట్‌లో డిపాజిట్ చేయాల్సి ఉంటుంది. ఈ మొత్తాన్ని కేవలం సదరు ప్రాజెక్ట్‌ నిర్మాణం కోసం మాత్రమే వాడాలి. దానికోసం మాత్రమే ఈ మొత్తాన్ని బ్యాంక్‌ నుంచి విత్‌డ్రా చేసుకున్నారని సివిల్‌ ఇంజినీర్‌, ఆర్కిటెక్ట్‌, ఓ చార్టెర్డ్‌ అకౌంటెంట్‌ సర్టిఫై చేయాల్సి ఉంటుంది. దీని కారణంగా ఓ ప్రాజెక్ట్‌ కోసం సేకరించిన మొత్తం మరో ప్రాజెక్ట్‌లోకి మళ్లించడానికి సదరు బిల్డర్‌కు అవకాశం లేకుండా పోతుంది. దీంతో సమయానికి ప్రాజెక్ట్‌ పూర్తి చేసే వీలుంటుంది. గతంలో ఈ మొత్తాన్ని మరో ప్రాజెక్ట్‌లోకి తరలించి.. ఈ ప్రాజెక్ట్‌ విషయానికి వచ్చే సరికి బిల్డర్లు చేతులెత్తేసేవాళ్లు. ఇది కొనుగోలుదారులను నిండా ముంచేది. రెరా చట్టంతో ఆ భయం పోయింది. 

తప్పుడు హామీలు ఇస్తే అంతే..

ఇల్లు కొనే ముందే ఇద్దరి మధ్యా అన్ని రకాల ఒప్పందాలు కుదురుతాయి. ఒకవేళ ఆస్తి మన చేతికి అందిన తర్వాత అది ఒప్పందానికి అనుగుణంగా లేకపోతే.. ప్రాజెక్ట్‌ నుంచి విత్‌డ్రా చేసుకునే అవకాశం రెరా చట్టం ప్రకారం బయర్‌కు ఉంటుంది. పైగా ముందుగానే చెల్లించిన మొత్తం అడ్వాన్స్‌ను తిరిగి చెల్లించాలి. వడ్డీ కూడా డిమాండ్‌ చేయొచ్చు. నష్ట పరిహారం క్లెయిమ్‌ చేసుకోవచ్చు. 

అడ్వాన్స్‌కూ ఓ పరిమితి

సేల్‌ అగ్రిమెంట్‌ కుదరక ముందే బయర్‌ నుంచి కొంత మొత్తాన్ని అడ్వాన్స్‌గా బిల్డర్‌ తీసుకుంటాడు. గతంలో దీనికి ఓ పరిమితి అంటూ ఏదీ లేదు. రెరా చట్టం ప్రకారం సంబంధిత ఆస్తి విలువలో పది శాతంలోపు మాత్రమే అడ్వాన్స్‌గా తీసుకోవాల్సి ఉంటుంది. 

నిర్మాణంలో లోపాలుంటే..

ఇల్లు మీ చేతికి అందిన తర్వాత మీకు చెప్పిన స్థాయిలో అది ఉండకపోవచ్చు. ఏవైనా నిర్మాణ లోపాలు కనిపించవచ్చు. ఇలాంటి వాటిని సరి చేసే బాధ్యత ఐదేళ్ల వరకు సదరు బిల్డర్‌పైనే ఉంటుంది. దీనికోసం మీరు అదనంగా ఒక్క పైసా కూడా ఇవ్వక్కర్లేదని రెరా చట్టం స్పష్టం చేస్తోంది. పైగా మీరు ఓ లోపాన్ని ఎత్తి చూపిన తర్వాత 30 రోజుల్లోపే సదరు బిల్డర్‌ దానిని సరి చేయాల్సి ఉంటుంది. లేదంటే బిల్డర్‌ నుంచి నష్ట పరిహారాన్ని డిమాండ్ చేసే వీలుంటుంది. 

ఆలస్యమైతే వడ్డీ చెల్లించాల్సిందే..

ఒప్పందం సమయంలోనే నిర్ణీత గడువులోపు ఇంటిని నిర్మించి ఇస్తానని బిల్డర్‌ రాసిస్తాడు. అయితే వివిధ కారణాల వల్ల నిర్మాణం ఆలస్యం అవుతుంది. ఇలాంటి సమయంలో రెరా చట్టం.. కొనుగోలుదారులకు రెండు అవకాశాలు ఇస్తోంది.

1. ప్రాజెక్ట్‌ నుంచి తప్పుకోవచ్చు. మీరు చెల్లించిన అడ్వాన్స్‌ను బిల్డర్‌ తిరిగివ్వాలి. దీంతోపాటు ఆస్తి మీకు అప్పగిస్తానన్న రోజు నుంచి ఆ మొత్తం మీ చేతికి అందే వరకు ఎన్ని రోజులు గడిచిందో.. దానికి వడ్డీ కూడా చెల్లించాలి. 

2. ప్రాజెక్ట్‌లో కొనసాగాలి అనుకుంటే.. పరిహారం డిమాండ్‌ చేయొచ్చు. దీంతోపాటు ఆస్తిని మీకు అప్పగిస్తానని చెప్పిన రోజు నుంచి వాస్తవంగా ఆ నిర్మాణం పూర్తయిన రోజు వరకు ఎన్ని రోజులు గడిచిందో ఆ కాలానికి వడ్డీ కూడా చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. 

టైటిల్‌లో తప్పులు దొర్లితే..

మీరు ఇంటిని స్వాధీనం చేసుకున్న తర్వాత ప్రాపర్టీ టైటిల్‌లో ఏవైనా తప్పులు దొర్లినట్లు గుర్తించారు అనుకోండి.. రెరా చట్టం ప్రకారం సదరు బిల్డర్‌ నుంచి పరిహారం డిమాండ్‌ చేసే వీలుంటుంది. అంతేకాదు.. నిర్ణీత వ్యవధిలో అని కాకుండా.. ఈ తప్పును మీరు ఎప్పుడు గుర్తించినా పరిహారం కోరవచ్చు. 

ప్రశ్నించే హక్కూ ఉంది

బిల్డర్‌ చేపట్టబోయే ప్రాజెక్ట్‌కు సంబంధించిన పూర్తి సమాచారం తెలుసుకునే హక్కు రెరా చట్టం ప్రకారం కొనుగోలుదారునికి ఉంటుంది. అంటే ప్లాన్‌ లేఔట్‌, నిర్మాణ తీరు, సదరు నిర్మాణం ఏ స్థాయి వరకు వచ్చిందన్న అంశాలను తెలుసుకోవచ్చు. 

ఫిర్యాదుల కోసం ట్రిబ్యునల్‌

బిల్డర్‌పై ఫిర్యాదు చేయడానికి కూడా రెండు స్థాయిల్లో కొనుగోలుదారునికి అవకాశం ఉంటుంది. రాష్ట్ర స్థాయిలో ఏర్పాటు చేసిన అథారిటీకి ఫిర్యాదు చేయొచ్చు. ఒకవేళ వాళ్ల తీర్పుపై అభ్యంతరాలు ఉంటే.. అప్పిలేట్‌ ట్రిబ్యునల్‌ను ఆశ్రయించవచ్చు. ట్రిబ్యునల్‌ 60 రోజుల్లోపు మీ కేసును పరిష్కరిస్తుంది. ఒకవేళ అలా చేయకపోతే అందుకు తగిన కారణాలను వివరిస్తుంది. అథారిటీ ఒకవేళ బిల్డర్‌కు పెనాల్టీ విధించింది అనుకుందాం. దీనిపై బిల్డర్‌.. ట్రిబ్యునల్‌కు వెళ్లాలంటే పెనాల్టీలో కనీసం 30 శాతాన్ని డిపాజిట్‌ చేయాల్సి ఉంటుంది. ఇంకా ఎక్కువ మొత్తాన్ని డిపాజిట్‌ చేయాల్సిందిగా ట్రిబ్యునల్‌ ఆదేశించవచ్చు. 

రెరా ఎవరికి వర్తిస్తుంది?

రెరా అందరు బిల్డర్లు, డెవలపర్లకు వర్తిస్తుంది. కొంతమందిని మాత్రం ఈ చట్టం నుంచి మినహాయించారు.

• 500 చదరపు మీటర్లలోపు ప్రాంతంలో నిర్మాణాలు చేపట్టే వారికి లేదా 8, అంతకంటే తక్కువ ఫ్లాట్లు ఉండే నిర్మాణాలు చేపట్టే వారికి రెరా చట్టం వర్తించదు.

• రెరా చట్టం అమల్లోకి రాక ముందే నిర్మాణాలు పూర్తయినట్లు సర్టిఫికెట్‌ పొందిన వాళ్లు.

• ఏదైనా నిర్మాణాన్ని రెనొవేషన్‌ చేసినా, రిపెయిర్‌ చేసినా, రీడెవలప్‌మెంట్‌ చేసినా అది రెరా చట్టం కిందికి రాదు. అయితే వీటికి సంబంధించి ఎలాంటి మార్కెటింగ్, వాణిజ్య ప్రకటనలు, అమ్మకాలు ఉండకూడదు. 

• కొత్తగా అభివృద్ధి చేసే ఆస్తులకు మాత్రమే  రెరా చట్టం వర్తిస్తుంది. అద్దెకు ఇచ్చే ఆస్తులకు కాదు.

• అన్ని నివాస సముదాయాలు, వాణిజ్య ప్రాజెక్టులు అంటే.. దుకాణాలు, కార్యాలయాలు, భవనాలకు రెరా చట్టం వర్తిస్తుంది.

అందువల్ల అపార్ట్ మెంట్ లేదా విల్లా కొనుగోలు చేసే ముందు ఆ ప్రాజెక్టును రెరా చట్టం పరిధిలో నమోదు చేశారో లేదో తెలుసుకోండి. రెరా చట్టంలో నమోదైన ప్రాజెక్టుల వివరాలు కూడా ఆంధ్రప్రదేశ్, తెలంగాణ రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు నిర్ధిష్ట వెబ్ సైట్లలో పొందుపరిచాయి. http://rera.telangana.gov.in/ ఈ వెబ్ సైట్ తెలంగాణ రాష్ట్రానికి చెందినది. 

ఇవి కూడా చదవండి

ఇంట్లో స్వచ్ఛమైన గాలినే పీలుస్తున్నారా..

మీరే ఇంటిరియర్ డిజైనర్స్ ఖర్చు లేకుండా..